３００万円のマイホームを購入する！ 前編

　みなさんこんにちは　寒風吹きすさぶ関西地方ですが、みなさまいかがお過ごしでしょうか。

懐も当然寒いヨシイエです（＾＾；

　ありがたいことに、「300万円で中古戸建を買いたいんだけど・・・」というご質問をいただきましたので、僕なりに一生懸命考えてお答えしたいと思います。

　300万円で中古戸建、ということばは簡単ですが、実は奥深いです。
ここで取り上げている議論は「とっかかり」みたいなものですから、みなさんも自分ならどうしようかな？と考えてみてくださいね。


①商業ベースに乗っている300万円と口コミベースでの300万は違う。

　まず、不動産サイトや情報誌に載っている物件というのは、どうしてもある程度の金額以上の価格のものがメインです。本音で言えば2000万以上の物件だけ扱いたい！でも、現実的には1000万円以上の物件「も」掲載しようかな、ということになります。

　逆に1000万円以下の物件は、情報を扱っても、同じ手間をかけても、仲介手数料も少ないし、コスト高になります。だから、不動産屋さんにとってはエネルギーを注入する必要性が薄いわけですね。

　なので、まず300万円という低価格物件は、商業ベースでは出てくる件数がほとんどない、ということを覚えておく必要があります。その代わりに、「300万円ぐらいで売ってもいいかな」という、持ち主が勝手に思っているだけだったりの「口コミベース」の物件は意外に眠っていることもあります。

　僕の知っている事例で、とある築３０年ぐらいの一戸建ての前で作業していると「このおたくいくらぐらいで売ってくれるんかねえ」と犬を散歩させながら尋ねてくるおばちゃんがたまにやってくる、という場面があります。

　つまり、そのおばちゃんは口コミベースで「安くて買えそうなら、考えようかな」と思っていて、そういう話が不動産市場には上ってこないわけです。


　さて、商業ベースに載っている300万円の物件は、ぶっちゃけ建物はノーカウントで、土地の純粋な値段であることが多いです。それも古家付きであることから、本来なら更地にして売りたいところですが、解体費用を先に負担して仮に400万とかで売るなら、どうせ儲けもないから、どっちゃでもええわ、というので、そのまま売りに出しているわけです。

　口コミベースの300万円は、市場価格とは離れたところでの値付けですから、極端に安い場合もあるし、そうでない場合もあります。「トイレ改修に最近150万かけたから、その分は元を取りたい」とかいう、査定無関係の感情価格だったりもしますから、こちら側にきちんとした知識が必要です。


②都心の300万円と郊外の300万円と田舎の300万円を見極める。

　住む場所によって、300万円の価値は大きく違います。ど田舎村では、300万円で本格古民家、畑付きが買えますし、郊外なら、ちょっと街の中心から離れた、はぐれ分譲地の一戸建てが買えることもあるでしょう。

　都心で探せば、車がやっと通れるくらいの（しかし、以外に徒歩は便利だったりする）、狭い道に長屋状態でくっついてる建物の一軒分だけ、みたいな感じです。ビフォーアフターに出てくる「〇〇に困る家」とかそんなイメージですね（苦笑）

土地の広さで言えば、ど田舎だったら500㎡とかでも、郊外で100㎡、都心で50㎡とかになるので、価値の尺度そのものが違いますね。


③300万円をどう食いつぶすか？

　3000万円なら、「一生モノの家」と思ってしまうのも当然ですが、300万円ですから、その価値をどう食いつぶすか、減価償却してゆくか、をイメージしておきます。

　3000万円なら３０歳で買って、８０まで残り５０年もたそうと思いますが、その１０分の１ですから、理論上５年持てばいいんです（笑）

　もちろん、その家がダメになった場合の次の一手も頭の中に置いておきます。

　たとえばこんな感じです。300万円を月５万円でざっくり割ると、６０か月（５年）です。５年間月５万の家賃を払って住んでいるのとおなじとすれば、５年後には、賃貸では何も残りませんが、その家を購入していれば最悪土地が残っています。

　このとき、100万円で解体しておなじ300万円（もともと、売値の300万とは、ほぼ土地の値段オンリーです）で売りに出せば200万円手元に残ります。あらためて賃貸に住んだとしても、おなじ生活で勝手に200万円貯まる計算になるわけです。（あくまでもざっくり理論上ですよ！）

　こんなふうに５年処理で、家と向き合うこともできるし、もう少し長いスパンで見てもかまいません。しかし、都心の300万円物件でその土地に建て直す、というのは現実問題厳しいと思います。だったら更地にするまでは計画に入れておいて、駐車場にして貸すとか、隣の家に売りつけるとかそういう視点も必要ですね。

　そういう意味では、長屋物件は避けたほうが無難です。どれだけちっちゃくても、独立した建築物であることは必須です。


④300万円という数字にこだわらない。

　以上のようなことを考えると、たとえば300万円の物件と500万円の物件の微妙な差が見えてくるようになります。一見安くても、将来的に「つぶしがきかない」物件である可能性もあるし、あと少し足せば「こういう使い方ができそう」という大きな差になることもあります。

　このへんは、2300万円の物件と2500万円の物件は、ほとんど差があるわけない！のに対して、もともとが300万と500万の違いには、意味があります（＾＾

　なので、300という数字だけにこだわらないで、すこし幅をもって見ることがポイントです。

　ちなみに、僕の住んでいる中古一軒家の価格は売り出し１７８０万くらいで、価格改定１３８０万、最終９８０万でしたから、（だいたい１年～くらいの間に価格が変わった）額面そのものをあてにしないことです。

　500万の物件を内覧しておいて、なにかの拍子で、売主の事情次第では300万でもいいわ、と言われることだってあるからです。


以上ざっくりですが、まずはこのへんから考えてみましょうか。




（オリジナル　２０１１／１２／９　ヤフーブログ終了に伴う再掲）