３００万円のマイホームを購入する！ 後編

　さて、前回に引き続いて「３００万円の一戸建て」を検討するときのポイントシリーズの続きです。書ききれなかったことをさらにいろいろ考えて書きます。



①別荘地、ってどうよ？！

　３００万円ぐらいの物件がよく出る地域に、「別荘地」というのがあります。市街地から離れていて、たいてい山の近くにあります。バブルの名残とも言ってよいジャンルで築３０年～２０年くらいの物件もたくさんあります。

　こういう物件は、普通の不動産会社でひっかかる場合もありますが、リゾート専門の不動産屋さんが扱っている場合も多いので、ちょっと調べてみてくださいね（＾＾

　最近、僕の知り合いも別荘地におそらく300万円前後で家をお買いになりました。（中古の高級車一台分ぐらい、とのこと）

　ただ、その方は、阪神間にふつうの一戸建てを既に持っておられる方なので、「ほんまに別荘」として使うみたいです（笑）仕事を引退なさるそうなので、田舎で悠々自適で暮らして、好きな時に好きな方に滞在する、という羨ましい使い方ですね（＾＾

　定年などでリタイアなさる方が、別荘物件を買うのもいいと思いますが、ほんとに足腰立たなくて、買い物やら病院やらに自力で行けなくなる「後期高齢者」になると話が変わります。ですから別荘地は、定年後１０年程度のスパンでかならず見直さなくてはならなくなります。

　若い方で、アーチストなので工房が欲しい、といった方や、ものづくりをしていてど田舎むらでもOKという方は、積極的にそういう物件を探している人もいるでしょう。

　ただ、家族構成によっては、学校が遠いとか、いろいろな問題が出ます。




②３００万円のおうちをリフォーム？！

　３００万円物件というのは、だいたい築３０年以上です。昭和５０年代に建てられた、とかならまだましかもしれません（＾＾；なので、ある程度手直しが必要になることがほとんどです。

　いわゆるリフォームですが、業者さんに頼むと、本体並みにお金がかかるので、基本はDIYで自分・家族でやりましょう！！！

　キッチン流しの取替え、壁塗り、柱などの塗装、フローリングの張替え、襖障子の張替え、ぐらいは自力必須です（笑）

　もちろん、自分でできないこともあって、トイレ改装や風呂改装などはやはり業者さんにきてほしいところ。
（中にはトイレくらいは自分でやる人もいます）　しかし、それも和式から洋式に変えるとか、風呂をユニットバスに変えるとか、大掛かりなものを業者さんに頼みます。

　タイルの手直しとかぐらいなら、自力じりき！

そして、ここからが本当に大事なことです。

　築３０年超えの物件で最初に気をつけなくてはならないのは、地面と基礎と構造に問題がないかどうかです。

　地面・・・擁壁チェック！高台や盛り土の上にある家の場合、３０年前の擁壁はたいていアウトです。石積みだけの擁壁や、古いよう壁の場合は、隙間から染み出している水の跡なども注意です。ブロックを横から見て、ゆがみが出ているなども避けたほうがいいと思います。地面そのものは、ぱっとみ判断しにくいですが、じめじめ水気が多いような土地は、柱を腐らせている場合があります。
　
　基礎・・・当時の基礎は、ベタ基礎になっておらず、布基礎やただ石を置いた基礎の物件もあります。基礎コンクリにひび割れがあれば、基礎そのものが痛んでいます。水がずっとかかって変色しているような基礎も注意です。

　構造・・・専門家でない僕らが、構造の痛み具合を判定するのは難しいですが、概観をよく見るだけでも、ずいぶんといろんなことがわかります。外や中から見て、垂直線が出ていない柱があったり、一部だけサッシの開け閉めがきつい箇所があったりしたら、土地に「不同沈下」が起こっていて、敷地の一部が沈んでいます。屋根瓦のズレ、ワレ、外壁材の様子、モルタルのワレ（ここから水が入り雨漏りとおなじ動きをします）なども注意。家の内部で、床などがふにゃふにゃする箇所があれば、下に湿気が来ていてシロアリさんが先に住んでいます。天井板にシミがあれば、いつもでなくても大雨時に雨漏りした証拠です。

　そして、大事なことは、３００万円の物件の大半は、「何かあってもこういう物件だから勘弁してね」的な契約になることがほとんどです。現状有姿とか、瑕疵担保がどうのこうの、とかそういう語句が並んでいたら、たいていそういう意味です。

　そのほか、古い物件には土地境界の問題とか、いろいろ調べることがたくさんありますが、家を買ったあとには、「宅建」に挑戦できるくらい知識が増えると思います。

　そうした知識ナシに、その物件を買ってしまったあなたは、騙されているようなもんです（＾＾；；


　ちなみに、すっごい細かいことですが、実例を挙げておきます。

　たとえばある築２０年の中古物件を買われたおうちは、他はなんにもトラブルなかったのですが、家の外にある下水の流れてくる「コンクリ枡（マス）」だけがヒビが入って水が漏れていました。

　まあ、これが割れていても、流しの水のうち少しが地面に帰ってゆくだけのことなのですが、やっぱりそこだけ廃液がこぼれているのは気色悪いし、よく見ると、その周辺だけ土地がすこし下がっていたりしました。まあ、良いことではないですね。

　もちろん、直してもらって契約したのですが、大事なのは、「マスのフタをあけてみる」くらいの注意深さがほしい！ということです。そして、「あれ？このマスの中の水、横についてる水位の跡と比べてなんで低いんだ？」と思う不思議を感じる力がほしいです。


　古い中古物件は、面白い発見がいろいろあります。大事なのは、学ぶ力かもしれません。





（オリジナル　２０１１／１２／１０　ヤフーブログ終了に伴う再掲）

３００万円のマイホームを購入する！ 前編

　みなさんこんにちは　寒風吹きすさぶ関西地方ですが、みなさまいかがお過ごしでしょうか。

懐も当然寒いヨシイエです（＾＾；

　ありがたいことに、「300万円で中古戸建を買いたいんだけど・・・」というご質問をいただきましたので、僕なりに一生懸命考えてお答えしたいと思います。

　300万円で中古戸建、ということばは簡単ですが、実は奥深いです。
ここで取り上げている議論は「とっかかり」みたいなものですから、みなさんも自分ならどうしようかな？と考えてみてくださいね。


①商業ベースに乗っている300万円と口コミベースでの300万は違う。

　まず、不動産サイトや情報誌に載っている物件というのは、どうしてもある程度の金額以上の価格のものがメインです。本音で言えば2000万以上の物件だけ扱いたい！でも、現実的には1000万円以上の物件「も」掲載しようかな、ということになります。

　逆に1000万円以下の物件は、情報を扱っても、同じ手間をかけても、仲介手数料も少ないし、コスト高になります。だから、不動産屋さんにとってはエネルギーを注入する必要性が薄いわけですね。

　なので、まず300万円という低価格物件は、商業ベースでは出てくる件数がほとんどない、ということを覚えておく必要があります。その代わりに、「300万円ぐらいで売ってもいいかな」という、持ち主が勝手に思っているだけだったりの「口コミベース」の物件は意外に眠っていることもあります。

　僕の知っている事例で、とある築３０年ぐらいの一戸建ての前で作業していると「このおたくいくらぐらいで売ってくれるんかねえ」と犬を散歩させながら尋ねてくるおばちゃんがたまにやってくる、という場面があります。

　つまり、そのおばちゃんは口コミベースで「安くて買えそうなら、考えようかな」と思っていて、そういう話が不動産市場には上ってこないわけです。


　さて、商業ベースに載っている300万円の物件は、ぶっちゃけ建物はノーカウントで、土地の純粋な値段であることが多いです。それも古家付きであることから、本来なら更地にして売りたいところですが、解体費用を先に負担して仮に400万とかで売るなら、どうせ儲けもないから、どっちゃでもええわ、というので、そのまま売りに出しているわけです。

　口コミベースの300万円は、市場価格とは離れたところでの値付けですから、極端に安い場合もあるし、そうでない場合もあります。「トイレ改修に最近150万かけたから、その分は元を取りたい」とかいう、査定無関係の感情価格だったりもしますから、こちら側にきちんとした知識が必要です。


②都心の300万円と郊外の300万円と田舎の300万円を見極める。

　住む場所によって、300万円の価値は大きく違います。ど田舎村では、300万円で本格古民家、畑付きが買えますし、郊外なら、ちょっと街の中心から離れた、はぐれ分譲地の一戸建てが買えることもあるでしょう。

　都心で探せば、車がやっと通れるくらいの（しかし、以外に徒歩は便利だったりする）、狭い道に長屋状態でくっついてる建物の一軒分だけ、みたいな感じです。ビフォーアフターに出てくる「〇〇に困る家」とかそんなイメージですね（苦笑）

土地の広さで言えば、ど田舎だったら500㎡とかでも、郊外で100㎡、都心で50㎡とかになるので、価値の尺度そのものが違いますね。


③300万円をどう食いつぶすか？

　3000万円なら、「一生モノの家」と思ってしまうのも当然ですが、300万円ですから、その価値をどう食いつぶすか、減価償却してゆくか、をイメージしておきます。

　3000万円なら３０歳で買って、８０まで残り５０年もたそうと思いますが、その１０分の１ですから、理論上５年持てばいいんです（笑）

　もちろん、その家がダメになった場合の次の一手も頭の中に置いておきます。

　たとえばこんな感じです。300万円を月５万円でざっくり割ると、６０か月（５年）です。５年間月５万の家賃を払って住んでいるのとおなじとすれば、５年後には、賃貸では何も残りませんが、その家を購入していれば最悪土地が残っています。

　このとき、100万円で解体しておなじ300万円（もともと、売値の300万とは、ほぼ土地の値段オンリーです）で売りに出せば200万円手元に残ります。あらためて賃貸に住んだとしても、おなじ生活で勝手に200万円貯まる計算になるわけです。（あくまでもざっくり理論上ですよ！）

　こんなふうに５年処理で、家と向き合うこともできるし、もう少し長いスパンで見てもかまいません。しかし、都心の300万円物件でその土地に建て直す、というのは現実問題厳しいと思います。だったら更地にするまでは計画に入れておいて、駐車場にして貸すとか、隣の家に売りつけるとかそういう視点も必要ですね。

　そういう意味では、長屋物件は避けたほうが無難です。どれだけちっちゃくても、独立した建築物であることは必須です。


④300万円という数字にこだわらない。

　以上のようなことを考えると、たとえば300万円の物件と500万円の物件の微妙な差が見えてくるようになります。一見安くても、将来的に「つぶしがきかない」物件である可能性もあるし、あと少し足せば「こういう使い方ができそう」という大きな差になることもあります。

　このへんは、2300万円の物件と2500万円の物件は、ほとんど差があるわけない！のに対して、もともとが300万と500万の違いには、意味があります（＾＾

　なので、300という数字だけにこだわらないで、すこし幅をもって見ることがポイントです。

　ちなみに、僕の住んでいる中古一軒家の価格は売り出し１７８０万くらいで、価格改定１３８０万、最終９８０万でしたから、（だいたい１年～くらいの間に価格が変わった）額面そのものをあてにしないことです。

　500万の物件を内覧しておいて、なにかの拍子で、売主の事情次第では300万でもいいわ、と言われることだってあるからです。


以上ざっくりですが、まずはこのへんから考えてみましょうか。




（オリジナル　２０１１／１２／９　ヤフーブログ終了に伴う再掲）