2011年9月11日日曜日

台風と災害のお話


台風が近づいていますね。

擁壁が高い家は、土砂災害に注意です。ちっちゃい溝みたいな川でも、溢れたら床下浸水しますよ。大きい川ならなおのこと、水害には注意してください。

「山すそ」の家も要注意です。昔谷だったところを盛土して住宅地に造成しているところは、そのまま本来の谷の形のまますべり落ちることがあります。

台風が来るたびにいろんな住宅の安全を祈りたくなる、pray for マイホーム。
吉家孝太郎です。


もともと、日本の住宅というのは、まず「台風対策」で作られています。いまでこそ「耐震性がどうのこうの」とか「地震に強い〇△ホーム」みたいなイメージが先行していますが、伝統的な住宅というのは、まず「台風に強い」「火事に強い」ということが念頭に置かれていることを知っているとよいと思います。

ぶっちゃけ、日本の住宅に求められている性能というのは、幅広すぎる傾向がありますね。

「地震に強い」「火事につよい」「台風に強い」「夏涼しい」「冬暖かい」「雪につよい」

「光熱費が安い」「泥棒が入りにくい」「段差がない」「駐車場がほしい」「ガーデニングがしたい」「庭でバーベキューがしたい」

希望を挙げればキリがないくらい(笑)

もとい!

地震に強いかどうかはちょっとおいておいて、台風に強く火事につよい、ということでこれまで日本家屋には「日本瓦」が重宝されてきました。

瓦というと、いろんな素材でつくられたものがあるのですが、古い意味での瓦は焼き物(土を焼いてつくった)の屋根材を示します。

この「瓦」、昔ながらの技術ではたいへんよくできていて、まず重量があり、重いので台風が来ても容易に持ち上がりません。江戸時代であれば板葺きやかやぶきの屋根がたくさんありましたが、軽い材だと台風が来るとカンタンに持ち上がってめくれてしまいます。
今でも、板金の屋根とかは、よくめくれあがって空を飛んでますよね。瓦はその点、重いのでよっぽどでないとめくれません。(余談ですが、台風で瓦が飛ぶのは、昔の瓦は釘止めしていないからです。なんと置いているだけ!で持ちこたえていたわけですから、それだけ重いわけですね。現在は、釘止めされているので、まず瓦が飛ぶことはありません)

そして、土を焼いて作っているので、「燃え」ません。すでに焼かれまくったあとのものなので、焼ける要素がまったくないわけです。板金屋根だと、焼かれると酸化して穴があくし、プラ(FRPなど)の屋根材は難燃加工をしてあっても当然燃えます。

壁もおんなじで、土壁は焼いても土のままだから、土蔵なんかで採用されていたわけです。日本家屋で見かける「焼き杉板」は焼いてあるので水ははじきますが、炎にはまったく弱いです。
なので、高度成長以降の壁は、木造壁でもセメントモルタルを塗りつけて防火壁にしてあるわけです。

もとい!

ちなみに、瓦屋根が重いことには、耐震上も昔は意味があったと言われています。たとえば、空になったUCC缶コーヒーを思い浮かべてください。

空のUCC缶コーヒーは、横からつついたらすぐ倒れそうになりますね。これは地震に弱いということです。

缶を開ける前のUCC缶コーヒーならどうでしょう。ちょっと倒れにくくなりそうですよね。耐震性が高い住宅は、こういう意味で「木材=軽量鉄骨<重量鉄骨」の順で地震に強いと言われるわけです。

では、空になったUCC缶コーヒーなんだけど、上に丸いガラスの灰皿を置いたらどうなるでしょう。

これは、ただの空コーヒーより、倒れにくくなります。上から押さえつける力が働くからですね。

(もちろん、耐え切れずに、コケてしまった時は、ちょっと大変です。ガラスが落ちて大変なことになりますけど)

日本住宅というのは、こういう仕組みで持たせていたので、実は空の缶コーヒーよりは、地震に強い設計になっています。

瓦屋根が1000年近くも日本の住宅で採用されてきたのは、まったく理由がないわけではないのです。


というわけで、台風と火事と地震のバランスを考えた結果、日本の風土は瓦を選択してきたようです。

ちなみに余談ですが、スレート葺きの建物は、台風が来ると、屋根材が一枚ずつ

「パタパタ!パタパタ!」
します。

あんまり壁材のサイディングとかはパタパタしませんのでご安心を。

でも、屋根はパタパタします。このパタパタの「たわみ」に耐え切れないと、スレート屋根材は、パキンと割れて、

 フライアウェイ!!!!


します(笑)

割れた屋根材が飛散して、となりのお家の窓ガラスに、

アタックウゥウ!


します。

いやあ、台風が近づきました。風雨に気をつけて、建物ウォッチしてみてくださいね。

2011年8月5日金曜日

不動産を読む なんでこんなとこが人気なの???の不思議なまち


ぽぽぽぽーん こんにちは 流浪の不動産ウォッチャー吉家孝太郎です。


最近不動産ウォッチャーらしい仕事をしていないので(笑)、今日は不動産ウォッチャーらしい内容で書きます。


まず、最初に見て欲しいのは2010年版の「東洋経済住みよさランキング」

去年のデータなので、ちょびっとごめんなさいなのですが、こんな感じです。


「住みよさランキング(近畿)東洋経済」
http://www.toyokeizai.net/business/regional_economy/detail/AC/c49868320594ad2b5caf5016a160f20b/page/4/


これ見て、関西在住の人なら「あれ?」と思う箇所があるはず(^^;

事実、ボクも最初見たときは、「あれ?」と思いました。


住みよい町ランキングの上位に、全国のみなさんもおなじみ「芦屋」が入っているのはわかります。

あと、大阪の「箕面」とか、兵庫「西宮」とか「宝塚」とか、もう聴いているだけで住みよい感じ満点のおしゃれな町が並んでいるのですが、

・・・注目!!

5位の兵庫県「加東」って?!

関西人でも、西宮や宝塚より魅力的なまち「加東」ってどこやねん!と思う方が少なくないはず(笑)

ましてや関西以外の人にとっては、まったくもって寝耳に水の

兵庫県で「芦屋」に次いで住みよい町「加東」

の出現にはてながいっぱいだと思います(^^


それもそのはず、加東市は平成の大合併でつい最近「市」になったばかりで、その前は「町」でした(^^

中国道でいうところの「滝野社」インターのあたりが加東市になります。

さてこの加東市、なんと鉄道が通っておりません!!

道はといえば、ちょっと大きい国道が明石までつながっていて、高速のインターがあるくらいで、「駅近」なんて夢のまた夢なのです!

・・・でも住みよい町(^^

この辺は、都会にお住みの方々にはわかりにくい謎のポイントがあるのです。

加東市の方に遠慮しながら言いますが、実際このまちは「田舎」です。大阪に出るなんて、「どうやって出るのが近いのか、ヨシイエもようわからん」ほどで、せいぜい車で神戸に1時間ぐらいあれば到着するくらいの田舎なのです。

では、なぜこのまちが「住みよいランキング」に入るのか、を分析してゆきましょう!!

実は加東市やその周辺の小野市などには、世界に名だたる大企業の工場がたくさん立地しており、高速と国道のトラックアクセスの上で、流通拠点になっています。

ということは、その工場で働く、「管理職」やら「中堅の人」なんかが、それなりにたくさんおられるわけで・・・。で、その人たちが「もう、つぎの移動で別の工場にいかされることはないかな~」なんて思ったりすると、家を建て始めるのです!

なので、加東市にはそこそこのハウスメーカー展示場がたくさんあり、実際に建ってます。

おまけに、兵庫教育大の付属小学校などがあり、「教育に関心がありますのよ、おほほ」なハイソなお母様方にも人気の教育環境が整っているのです。

大企業なので、お金があり、お子様も嬉しい学習環境で、おまけに買い物はただのスーパーなのに「成城石井」と契約した「スペシャル輸入食品コーナー」までがくっついているというこれまたハイソな食環境まで充実している「おっそろしい町」なのです!!!


どうですか?なんとなく、兵庫県のど真ん中で鉄道もない町で繰り広げられている「おだやかな暮らし」がイメージできてきたのではないでしょうか?(^^

いや、実際にいい町だと思います。


暮らしというのは「都会」か「田舎」かでは単純に片付けられないことがたくさんあります。

そして、ちょびっと郊外のほうが、意外に充実した暮らしがあったりするのが不動産ウォッチの楽しいところなのです。

2011年2月17日木曜日

新築業界の斜陽



みなさんこんにちは

今私たちが「家が欲しいな~」なんて思って住宅展示場へ行ったりSUUMO見たりすると、やっぱり新築の注文住宅の広告やら新築分譲地の案内なんかに、ドバっと出くわすと思います。

しかし、日本の住宅市場の現実を直視すれば、「新築」物件なんて、既に死んでいるのです

建築業界、不動産業界の方は誰もが知っているのですが、2009年度に1年間に建った新築物件の数は78万戸で、去年の2010年度はちょびっと持ち直して81万戸でした。

これが一体どういう数字かというと、1960年代の新築物件数とおなじというからすごい。

つまり、昭和40年代ぐらい す。昭和40年代といえば、あなた!

吉田茂で三億円事件で万博で小野田少尉です。・・・なんという昔。

つまり、あいかわらず住宅情報誌には新築一戸建てや新築マンションのネタが満載ですが、業界はちがうことを考えて行動しているわけです。


その答えがコレ↓

 セキスイファミエス
 http://www.sekisui-famis.com/

 住友林業ホームテック
 http://www.sumirin-ht.co.jp/

 ミサワホームイング
 http://www.misawa.co.jp/reform/

 ダイワラクダ
 http://www.daiwarakuda.co.jp/renovation/


ファミエスとかホームテックとか、ホームイングとかラクダとか、

 聞いたことのないブランド名せいぞろい!!!!

そりゃ聞いたことないはずです。テレビCMしてないもん!!!

しかし、着々と実績と準備を重ねているのが上記の企業の方々。

これらはすべてハウスメーカー系リフォーム会社なのです。

現在では昔に新築で建ててくださった方のおうちを修理してリフォームする事業を進めていますが、こうした事業は、いずれ各ハウスメーカーの収益の柱になってゆきます。

だって、新築が建たないんだもの!中古を直して売ったり張ったりするしかないじゃん!!

あと数年もすれば、こうした会社がもともとの自社物件以外でもブランドを生かして「リフォーム」に参入してくるかもしれません。

「あなたもファミエスっ♪」みたいなCMをはじめたりして(^^ ダイワマンもラクダに乗って登場。


さて、ここからが本題。うちのブログでも薦めているとおり、こうした時代の流れもあって、住宅市場の実態は中古流通が増えはじめています。

平成15年ごろは、新しく住宅を買う人の平均年齢は42,3だったのですが、平成21年にはすでに30代後半が平均になってきています。

そして、必然的に若いとお金もないので、「中古住宅を選ぶ」人が激増しているのです。

不動産屋さんでは、いよいよ「中古も増えてますよ!」って言ってくれるようになってきましたが、まだまだ住宅購入のイメージは「新築ブランド」が生き残っています。

さあて、みなさんはどうしますか? わたしは中古でしたが(笑)

太陽光発電は本当に得なのか?



みなさんこんにちは

昨日の夜8時ごろ、自宅に電話がかかってきたので、「今頃誰だろう」と思って出てみたら、あきらかなセールス電話(☆_☆;

『あーこんな時間までセールスかあ』と思いながら、はいはい言ってると、どうやら太陽光発電を付けませんか?というものらしい。

「ああ、太陽光発電なら自分で施工してます」
「そうですか!では、ありがとうございました」がちゃり。

・・・即、退散(苦笑)

そうなんです。私はいまの仕事の関係で、某大手メーカー系の太陽光の設置ライセンスを持っているのです。日頃がバリバリ現場仕事で働いているわけではないので、毎日パネルをつけてるとか、そんなんではないのですが、こういうご時世ですから「太陽光ぐらい対応できなくてどうする」という建築業界の端っこでお給料をもらっている身としては当然というか必然の流れというか(^^;


そのうち、このブログにも書かなきゃなあ、と思っていたのですが、太陽光はたしかにブームです。国の政策的な後押しもあって、ここ2年で爆発的に普及したのは間違いありません。

で、よく聞かれるので言いますが。
「太陽光発電って、やっぱり付けたほうがいいのでしょうか?!」
という質問への答え。

「新築で、すでに太陽光が載ってて、営業マンさんとかが『太陽光の分はおまけしておきますから、ぜひうちの物件を買ってください』といってるなら買いです!!!」
というのが正解。

「うちの自宅は既築なんだけど、電気代のこととか考えて太陽光パネルを載せてみたいんだけど」

という場合は。

「どっちでもいいわ好きにしなはれ」

というのがぶっちゃけです。元がとれるかどうかは、半々ぐらいだからです。だからどっちでもいい。

・・・ちょっと冷たいかな?そうかな(^^;;

では、例題を。

ここに電気代が安くなるクーポン券があります。だいたい15年分ぐらいの電気代を先払いしてもらう形になりますが、このクーポンは使用期限もありませんので、だいたいみなさん20年分くらいの電気代まではこれで大丈夫です。ただし、クーポンの枚数が切れるときがきますので、その場合は、もう一度通常の電気代を支払ってもらうか、クーポンの追加を購入いただきます。

 20年分の電気代クーポン券、いまならなんと250万円~でお求めいただけます!!!!



というクーポン券を屋根に載せているのが流行しています。

新築で、クーポン券が最初からおまけでついてくるなら、これは確かにおいしい。

でも中古住宅で、自分の家の耐用年数や、次の屋根修理がいつ必要かも理解せずに、パネルを載せるのはどうかなあ、みたいな。

それが結果的に、おいしかったのか、おいしくなかったのかはフタをあけてみないとわからない。

パネルはあまり劣化しませんが、パワーコンバーターの故障は最初から計算しておかないといけません(劣化部品です)

安い業者さんに屋根に登ってもらって、屋根材を痛められたりでもしたら、それこそこれはまる損です。

 (↑そんなことないと思っているでしょ? うふふ。太陽光は屋根と関係ない業者さんの乱入がものすごいのです。電気の知識しかない人もいるし、電気の知識すら付け焼刃の人もいる。ましてや屋根の専門業者さんで太陽光をやってるところを探すのは、素人のユーザーさんからみたら大変なことなんです)


ついでに言えば、このクーポン券をローンで買う人がいます。なぜ安売り券に、金利を乗せて金を払う。


すっげえな。と思う。クーポンマガジン、ほっとペッパーもびっくりです。