分譲マンションと賃貸マンションを比較する公式！

　ちょっとまだ理論的に完成してないのですが、メモ代わりに。


　マンションについて「賃貸」が得か、「購入」が得かよく議論になりますが、実はおなじ公式で数学的に解けるんじゃないかという仮説を考えたので、忘れないように書いておきたいとおもいます。


　一戸建てを購入する場合は、「土地が永続的に自分のものとなる」という特典があるので、マンション購入の場合と話が根底から異なるのですが、


賃貸マンションVS分譲マンション（購入）


だと土壌がおなじなので、比較し易いと思います。


　さあ、ではこの話を数学的に考えてみましょう（笑）。数学好きな人はいっしょにパズルだと思って頭をひねってくださいね。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

■　a賃貸マンションに必要なお金とその分類


　a①　敷金

　a②　礼金（もしくは敷引き）

　a③　家賃

　a④　共益費

　a⑤　駐車場代



■　bマンション購入に必要なお金とその分類


　b①　マンション本体の費用

　b②　修繕積み立て金

　b③　管理費

　b④　固定資産税

　b⑤　駐車場代


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


　比較する上での、分母みたいなのに相当する期間は


■　a賃貸マンションは居住した期間（＝＜躯体が存在している期間）

■　b分譲マンションは所有した期間（＝＜躯体が存在している期間）


とすることができると思います。


　賃貸マンションの場合も、マンション躯体が存在している期間を居住期間が乗り越えることはありえないのですが、分譲でも「未来永劫自分のものではないよ」ということを確認しておくために、この説明をあえて入れています。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　さて、金額と意味合いの大小はさておき、共益費と管理費はおなじような意味づけと扱いでよかろうと思います。

　駐車場代もしかり。まったくおなじ扱いのものですね。



　ところで、分譲マンションの場合は、いちおう「資産」ということになりますので、それがどのように決算されるかを考えると、


「買った金額－売れた金額＝損した金額もしくは得した金額」


ということになるでしょう。プラスになるかマイナスになるかは別として。


　さて、現代から未来の日本の経済状況を考えると買った金額よりも高くなることはまずないので、激減は避けたいものの、基本的には買った金額より売れた金額を引いたものは「損金」として計上されてくるはずですね。


　例）　３０００万で買ったマンションが２０００万で売れたので１０００万円の損が出た



　これは、実は敷金・礼金とそっくりです。礼金だとわかりにくいのですが、敷引きだとドンピシャです。


　例）　敷金３０万円で、敷引きが１０万円なので、２０万円返ってきた


似てますね。



＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

さて、修繕積み立て金と固定資産税は、分母である「所有した期間」全体に「毎月」かかるコストと考えることができます。


　これは「居住した期間」全体に「毎月」かかる家賃にそっくりです。


　そうすると、結局マンションを買った人が何かを最初に払って、あとで戻ってくるものがあるとすれば、売却価格ということになるでしょう。



　そうして、結果戻ってくる可能性があるのは「売れた金額」のみということになります。


　賃貸住宅でも、戻ってくる可能性があるのは「敷金のうち、敷き引きされた残り」です。


　この２者は非常によく似ています。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝


　というわけで、実は賃貸マンションと分譲マンションの数式上の構造は非常によく似ているので、これを公式化できそうな感じがしますよね？


　数式に変換してみます。左辺に賃貸マンション、右辺に分譲マンションとします。





＜数式１＞　　　賃貸マンションとは＝分譲マンションとは


＜数式２＞　　　共益費＝管理費


＜数式３＞　　　駐車場代＝駐車場代



＜数式４＞　　　年間家賃＝（修繕積立金＋固定資産税）の年間総額


＜数式５＞　　　（敷金－敷引分）＝（購入金額－売却金額）





　これで矛盾なく５つの数式で賃貸住宅と分譲住宅購入がおなじものであると証明できました（笑）


　このように考えると、「所有」するって結局なんなのかということが浮かび上がってきます。


　一見私たちは、マンションを買って所有しているように思いますが、所有してないのと数学的には同じだと言われちゃったわけですね。



　さて、「売却しなかったら、所有してることがずっと続くじゃん」と誰もが思うはずです。たしかにそのとおり、売却しなければ、「所有は続く」かもしれません。


　しかし、それにも限度があって、最初のほうでお断りしたとおり、


■　b分譲マンションは所有した期間（＝＜躯体が存在している期間）


ですから、所有を永遠に継続させようとしても、躯体がダメになるまでの間という限定期間付きだということがわかると思います。


　土地を分筆して持っているのと違い、マンションは空間を区分所有していますので、躯体がなくなるときには、所有の概念だけが残り実体はなくなります。そこがミソ。


　躯体がダメになるとお金を払って建て替えるか、決算して転居するかの２つしか選択肢はありません。お金を払うということは、別の物件に払ったっていいのですから、最初にリセットされるということなので、結局決算してしまうことになるのです。




　これを数式で表すと



　区分所有＝区分される主体が存在する間の期間所有＝期間所有＝ほぼ賃貸


となるわけです（笑）


　区分所有法上の区分所有とは、区分される主体が存在する期間限定の所有であるから、それは期間所有と言い換えることができ、期間所有とは、定められた期間その主体権を貸し出す賃貸とほぼ同義に扱うことができる。


というのが、その解説。

　もちろん、貸し出された者が執行できる権利と所有する者が執行できる権利は大きく違うのですが、（たとえば、賃貸ではキッチンを勝手に総入れ替えできないけど、購入マンションならできるとか）その辺は、勝手にいじっていいよ特約がある賃貸もあるので、ちょっと別問題にしておきます。





＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


　さて、ではあらためて賃貸マンションと分譲マンションがおなじものであると仮定した場合、それぞれのマネタイズモデルはどのような違いがあるのでしょうか。


　＜比較１＞　共益費は比較的安め＜管理費は比較的高め


　＜比較２＞　駐車場代は同等＝駐車場代は同等


　＜比較３＞　家賃は十数万円で高い＞修繕積立金と固定資産税の総額月割りはせいぜい数万なので安い


　＜比較４＞　敷金と敷引きは数十万円規模＜購入と売却は数千万円規模



　こうなるとはっきりしますね。最初にドカンと金を払うか、だらだらお金を払い続けるかの違いだということです。管理費とかは誤差の範囲で無視してもOKです。なんせその他の桁が違うから（笑）




　わかり易くいえば、こんな賃貸物件があるとしましょう。


「賃貸契約期間、マンション躯体が老朽化するまでの３５年間」で、家賃が７万円のマンション


これは、７万円×３５年×１２か月＝２９４０万円の総支払額ってことになります。


つまり、３５歳の時に２９４０万円で購入したマンションが購入後３５年で７０歳になって「取り壊し」が決まった、ということと全く同じだというわけです。


ざっくり言えばね。

マンション激震と崩壊のはじまり ～ついに始まったマンション資産崩壊の序章？！～

　国交省の方針で、マンションの「管理組合の規約が変わる」という話が盛り上がっています。

　ニュースタイトルには「激震」なんて言葉が躍り、この問題が名実共にかなりのインパクトがあるニュースであることがわかります。


　さて、ふだんから吉家は「マンションなんか買うな」論者であり、「マンションは資産でなくて負債だ」論者であることは周知の事実ですが、先日も、


「東京のマンション投資、いかがっすか？」


という若いにーちゃんからの電話があったので、思わず怒りを覚えてしまったほどです。


　そう！ヨシイエにとって、マンションは禁句なのです（笑）




＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝



　さて、今回の管理規約のお話。元ネタは


産経ビズさん
http://www.sankeibiz.jp/macro/news/150408/mca1504080500005-n1.htm


日経住宅サーチさん
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000002032015/


２ちゃんねるさん
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1428497378/


などでがっつり取り上げられていますので、まずはそちらを。


　さて、それがいったいどういう意味を持つのか、について軽くおさらいしておきましょう。



　ざっくりと、決まったことは次のような内容です。



①　マンション管理組合の概念として「コミュニティ」を念頭に置くことをやめる。


②　マンション管理組合の運営は、素人ではなくプロに担当させる方向にする。


③　マンション管理組合の運営は、法に対応できるものとする。



　これを平たく言い直せば、


　マンションを住民みんなでよくしてゆこうね、とかみんな仲良くルールを守ろうね、とかそういう考え方からシステムを組み立てるのではないですよ。


　マンション管理を「順番で選ばれた住民の素人のおっさん役員」とかの集合体に任せるのではなく、専門家に振ってしまおう。


　役員が集まって飲み会したりとか、ご苦労さん会とかにお金が使われているのは、裁判されたら負けるよ。


ということです。


　また、それに伴って「役員さんがトラブルの仲裁に当たったり、問題解決の張り紙や連絡チラシ配りなどをするのもいらない」ということになるわけです。



＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


　さて、どうしてこういったことが問題なのでしょう。


　国交省側の言い分はこうです。


「そもそもマンション管理組合の役員を十分に満たせるだけの資質を持つ人たちがおらず、素人が役員をやっている結果、お金の無駄遣いをしたり飲み食いに使ったりしているので、どないかしないといけない」



　そして、マンション住人たちの意見はこうです。


「もし、”みんなで守ろうね”をなくせば、マンションが荒れて住民が好き勝手してしまう。そうしたら資産価値は下がるわ、住みづらくなるわ問題が増える」


ただし、逆の意見も。


「もうすでにコミュニティなんて崩壊してるんだから、全部なくしておっさんたちの飲み食いもやめたらええねん」



　さあ、みなさんはどう思いますか？？？


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


　この問題の是非はさておき、ヨシイエ的には、ひとつだけこれからの未来におきる確実なことを宣言しておきたいと思います。


　国交省が言い出したことも、住民の意見も、指し示していることはたった一つです。



「つまり、なんだかんだ言ってマンションでの住民の合意形成なんてできない。意見なんて絶対にまとまらない」



ということです。



つまり、



「そのマンションの躯体寿命がきたら、すべておしまい。建て替えの決議どころか、マンションから逃げ出すかそのまま住み続けて死ぬかの２択しかない」



ということが、近未来のマンションで次々に起こるのです。



　国交省が「あのさあ、ぶっちゃけマンションでのコミュニティ形成（みんなでなかよく）なんてできないんだからやめようよ」と言っているということは、これから未来に、もっと恐ろしいことを言い出すことの前兆なのです。


　それはどんなセリフか？！



「あのさあ、いろいろやってみたけど、区分所有っていう考え方そのものがさ、うまくいかない幻想だったのかもしれないね」


ってことです！！！




　これを真に理解している人は、絶対にマンションは買いません。不動産屋に勤めている人も、その多くがマンションを購入することはないのです。（一時的に所有して売り抜けるつもりの人はいるけど）



　というわけで、今日の格言。


鶏口となるも牛後となるなかれ

（小さなもののトップになっても、大きなものの尻にはなるな）


　買うなら、一戸建てを買え！マンションを買ってしまったら、最後まで持つな！



　



☆参考☆

　マンション管理の問題いろいろについては


　村井忠夫さんのブログ
http://murai.realestate-jp.com/


がとても参考になりますよ。